注文住宅でできるだけ広い家を建てる方法!「容積率の制限の特例」とは?

「せっかく家を建てるなら広い家を建てたい!」
「狭い土地でもできる限り広くしたい!」
住宅を建てるならこういったことを考えない方はほとんどいらっしゃらないのではないでしょうか。

広い住宅を作っていく上で、みなさんは「容積率」という考え方をご存じですか? これは簡単に言えば「土地の広さに対しての住宅に使える面積」のこと。
実は土地を買って家を建てる際に、その土地すべてを住宅の広さに使うことはできないのです。
通常、注文住宅は「土地面積×容積率」以上の広さで建てることはできません。しかし、注文住宅に特定の設備を取り入れると、本来の容積率より広い家を建てられます!

できるだけ広い家を建てたいなら、「容積率の制限の特例」を活用しましょう。今回は、そんな容積率の制限の特例について解説します。

「容積率の制限の緩和」とは

そもそも容積率って何?

容積率とは、「土地の広さに対して何%の家を建てても良いのか」を決める割合です。

ここで重要なのは、注文住宅のもっとも基礎的な法律である建築基準法に、「延べ床面積が容積率を上回る大きさの建物を建ててはいけない」というルールがあること。
例えば、100m2の土地を購入し、その土地の容積率が90%だった場合、
・100 m2×90%=90 m2
が「延べ床面積の上限」になります。

特定の条件をクリアすると容積率以上の家を建てられる

ただし、「容積率の制限の特例」や「容積率の緩和」を利用すれば、本来なら容積率オーバーの住宅を建てることも可能です。

ここでは、比較的容積率の緩和効果が高くて利用しやすい、
・地下室を作った場合の特例
・車庫・自転車置き場を作った場合の特例
・宅配ボックスを設置した場合の特例
をピックアップしてご紹介します。

注文住宅は地下室を作ると1.5倍広くできる

もっとも家を広くできるのは、「地下室の作成」です。

注文住宅に地下室を設けた場合、建物全体の床面積の3分の1を上限として、地下室分の床面積を容積率の計算から除外することができます。
試しに計算してみましょう。
広さ100m2・容積率90%の土地に建てられる住宅の広さは、最大90 m2です。容積率の上限が90 m2なので、延べ床面積90 m2の2階建てを計画したら、それ以上大きな家は建てられません。

しかし、この住宅に45 m2の地下室を追加した場合、1階・2階・地下室を合計した135㎡の3分の1である45 m2までは、地下室の広さを容積率の計算から除外できるのです。135 m2から45 m2の地下室を除外すれば、住宅の容積率はちょうど90 m2に収まります。地下室を作ることで、本来なら90 m2が上限の土地に135 m2の注文住宅を建てられるわけです。延べ床面積が1.5倍になれば、生活のしやすさは大きく変わります。

もっと簡単に「何㎡の地下室を作れるのか」を知りたい場合は、「容積率の上限×3/2」を計算してください。
90 m2×3/2=135 m2が、「地下室を作った場合の最大延べ床面積」です。
ここから、住宅部分の面積である90 m2を引けば、「最大45 m2の地下室を作れる」ことがわかります。

車庫や自転車置き場があるとその分家を広くできる

注文住宅でできるだけ広い家を建てる方法!「容積率の制限の特例」とは?2

車庫や自転車置き場は、建物全体の5分の1まで容積率の計算から除外可能です。
地下室の特例で紹介したシンプルな計算方法を使って考えると、「容積率の上限×5/4」まで家を広げられます。
実際に計算してみると、
・90 m2×5/4=122.5㎡
・125 m2-90 m2=22.5㎡
車庫や自転車置き場の分、最大で22.5 m2家を広くできるのです。

2018年の9月からは宅配ボックスも「容積率の制限の緩和」の対象に

注文住宅でできるだけ広い家を建てる方法!「容積率の制限の特例」とは?-3
2018年の9月から、自宅に設置した宅配ボックスの面積も建物全体の1/100まで容積率から除外できるようになりました。
本来、住宅に地下室や宅配ボックスなどを設置する場合、地下室なども込みで容積率の上限を守る必要があります。
しかし、容積率の制限の特例という制度があるため、その分、リビングや寝室等の生活スペースをより広く取れるのです。

まとめ

容積率の制限の特例を使えば、本来の容積率より広い家を建てられます。
ただ、地下室や車庫は、広くしようとすればするほどお金がかかるため、単純に広くすれば良いというものでもありません。
特殊な間取りや設備は、一般の住宅展示場でチェックできないもの。
容積率の制限の特例を使う場合は、完成見学会を回って地下室や車庫の使い勝手を確かめてから、どこまで生活スペースを広げるのかを考えると良いでしょう。

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